Verslo patalpų nuoma yra kasdienybė tūkstančiams Lietuvos įmonių. Mažos įmonės nuomoja biurus verslo centruose. Vidutinės — atskirus pastatus arba aukštus. Didelės — ištisus kompleksus. Visi jie pasirašo sutartis, kuriose yra dešimtys puslapių sąlygų, ir beveik visi tuos puslapius perskaito paviršutiniškai, sutelkdami dėmesį į du dalykus — kainą ir terminą.
Tuo tarpu sutartyje yra eilučių, kurios kainuoja daugiau nei pati nuoma. Viena iš jų — atsakomybė už pastato energetinę dokumentaciją ir su ja susijusius reikalavimus. Ir būtent ši eilutė dažniausiai praleidžiama.
Kas keičiasi verslo patalpų rinkoje
Europos Sąjunga jau aiškiai deklaravo kryptį — iki dešimtmečio pabaigos visi komercinės paskirties pastatai turės atitikti minimalius energetinio efektyvumo reikalavimus. Tai reiškia, kad pastatas, kuris šiandien turi žemą energetinę klasę, po kelių metų gali tapti nebelegaliu komercinei nuomai be papildomų investicijų.
Kas tai reiškia nuomininkui? Labai konkrečius dalykus. Jei nuomojamam pastatui bus uždrausta komercinė veikla dėl neatitikimo standartams, nuomininkui teks skubiai ieškoti naujų patalpų. Persikraustymo kaštai, veiklos sustabdymas, klientų praradimas — visa tai yra realios pasekmės, kurios gali kainuoti dešimtis tūkstančių eurų.
Ką apie tai žino nuomininkai šiandien
Atsakymas trumpas — beveik nieko. Mažų ir vidutinių įmonių vadovai, su kuriais tenka bendrauti, retai galvoja apie pastato energetiką. Jiems svarbu, kad patalpoje būtų šilta žiemą, vėsu vasarą, ir kad sąskaitos nebūtų kosminės. Visa kita — savininko reikalas.
Bet realybė yra kitokia. Pagal dabartinę praktiką, pastato energetinio vertinimo dokumentas yra privalomas komerciniams pastatams, ir jo turėjimas ar neturėjimas tiesiogiai liečia nuomininką. Jei dokumentas rodo žemą klasę, nuomininkas turi teisę tai žinoti prieš pasirašydamas sutartį. Ir, svarbiausia, nuomininkas turi teisę vertinti, ar šis pastatas bus tinkamas jo veiklai ne tik šiandien, bet ir po penkerių metų.
Informacija apie komercinių patalpų energetinę klasę yra viešai prieinama — pavyzdžiui, per specializuotas paslaugų teikėjų platformas (https://sertifikatas123.lt/), kur galima gauti vertinimo paslaugą ir sužinoti tikslią pastato klasę prieš priimant sprendimą dėl nuomos.
Skaičiai, kurie svarbu verslui
Šildymo ir šaldymo išlaidos komerciniame pastate gali sudaryti nuo penkiolikos iki trisdešimties procentų visų eksploatacinių kaštų. Tai yra antra pagal dydį išlaidų eilutė po nuomos mokesčio. Skirtumas tarp efektyvaus ir neefektyvaus pastato gali siekti kelis tūkstančius eurų per metus — priklausomai nuo patalpų dydžio.
Vienas Vilniaus verslo centras, kuris po renovacijos pakėlė savo klasę nuo C iki A, skelbia sumažintas eksploatacines išlaidas nuomininkams maždaug trisdešimčia procentų. Tai reiškia, kad nuomininkui, kuris moka penkis šimtus eurų per mėnesį už eksploataciją, sumažėjimas yra apie šimtą penkiasdešimt eurų per mėnesį. Per metus — tūkstantis aštuoni šimtai eurų. Per penkerius nuomos metus — devyni tūkstančiai eurų.
Šie pinigai yra tiesioginė verslo marža. Jie arba lieka įmonėje, arba iškeliauja pro sienas. Sprendimas priklauso nuo pastato, kuriame verslas yra.
Nuomininko patikrinimo sąrašas
Yra keletas dalykų, kuriuos kiekvienas nuomininkas turėtų patikrinti prieš pasirašydamas komercinės nuomos sutartį.
Ar pastatas turi galiojantį energetinį dokumentą. Jei neturi — kodėl. Tai gali reikšti, kad savininkas vengia parodyti žemą klasę, arba tiesiog nesurūpino dokumentu, kas irgi nėra geras ženklas.
Kokia pastato klasė. A arba B klasė rodo, kad pastatas yra modernizuotas ir eksploatacinės išlaidos bus prognozuojamos. C ir žemesnė — reiškia, kad išlaidos bus didesnės ir gali augti, jei energijos kainos kils.
Ar yra planuojama renovacija. Jei pastatas bus renovuojamas nuomos laikotarpiu, tai gali reikšti laikinus nepatogumus — triukšmą, dulkes, galimą veiklos sutrikimą. Geriau tai žinoti prieš pasirašant, nei sužinoti po pusmečio.
Kaip padalintos eksploatacinės išlaidos. Kai kuriose sutartyse šildymo ir šaldymo kaštai yra įtraukti į nuomą. Kitose — mokami atskirai. Antruoju atveju pastato efektyvumas tiesiogiai veikia jūsų biudžetą.
Darbuotojų perspektyva
Yra dar vienas aspektas, kuris dažnai praleidžiamas — darbuotojų savijauta. Pastatas su gera šiluminė izoliacija ir vėdinimo sistema tiesiogiai veikia darbo aplinką. Stabilesnė temperatūra, švaresnis oras, mažesnis triukšmas iš lauko — visa tai turi poveikį produktyvumui.
Tyrimai rodo, kad darbuotojų produktyvumas gali padidėti iki aštuonių procentų geresnėje darbo aplinkoje. Vidutinei įmonei su dvidešimt darbuotojų tai yra reikšmingas efektas, kuris pinigine išraiška gali viršyti visas pastato efektyvumo investicijas.
Sprendimas yra informacija
Galutinė mintis — nuomininkas priima geresnius sprendimus, kai turi informaciją. Pastato energetinė klasė yra vienas iš tų informacijos elementų, kuris kainuoja nedaug, bet gali sutaupyti labai daug. Tai nėra klausimas, kuris sprendžiamas po sutarties pasirašymo. Tai klausimas, kuris turi būti ant stalo prieš sutarties pasirašymą.
Verslas, kuris į šitai žiūri rimtai, ilgalaikiai moka mažiau, dirba komfortiškiau ir yra pasiruošęs reguliaciniams pokyčiams, kurie neišvengiamai ateis. Verslas, kuris to nevertina — ilgalaikiai moka premiją už savo nežinojimą.
