Butą, kuriame gyvena nuomininkai, parduoti galima, tačiau pardavimas savaime nereiškia, kad galiojanti nuomos sutartis tą pačią dieną išnyksta arba kad nuomininką galima nedelsiant iškeldinti. Konkrečios pasekmės priklauso nuo nuomos sutarties, jos registracijos, termino ir Civilinio kodekso nuostatų, todėl šią situaciją reikia išsiaiškinti dar prieš pažadant pirkėjui konkrečią būsto perdavimo datą.
Du pirkėjai į tą patį butą gali žiūrėti visiškai skirtingai
Įsivaizduokime vieną butą, kuriame dar metus pagal sutartį gyvena nuomininkas.
Pirmasis potencialus pirkėjas nori būste apsigyventi su šeima iš karto po sandorio. Jam esamas nuomos santykis gali būti kliūtis, todėl svarbiausias klausimas bus, kada ir kokiomis sąlygomis butas gali būti faktiškai atlaisvintas.
Antrasis pirkėjas ieško investicinio būsto. Jam nuomininkas gali būti ne kliūtis, o aplinkybė, kurią verta įvertinti kartu su sutarties sąlygomis, nuomos kaina ir mokėjimų istorija.
Todėl nuomininko buvimas savaime nepasako, ar butą bus lengviau, ar sunkiau parduoti. Daug kas priklauso nuo pasirinktos pirkėjų auditorijos.
Pradėti reikia nuo sutarties, o ne nuo išsikraustymo datos
Pardavėjui svarbu patikrinti, ar sutartis terminuota, kokia jos forma, ar ji įregistruota viešame registre ir kokios joje numatytos nutraukimo sąlygos.
Civilinis kodeksas nekilnojamojo daikto nuomos santykiams nustato taisykles, kurios gali turėti reikšmės pasikeitus turto savininkui. Todėl universali taisyklė „pardaviau butą – nuoma baigėsi“ nėra saugus atspirties taškas. Jeigu sutarties padėtis neaiški, geriau ją įvertinti prieš pradedant derybas su pirkėju. Tai ypač svarbu, kai pardavėjas nori sutartyje įsipareigoti perduoti visiškai laisvą būstą.
Kaip elgtis su apžiūromis?
Buto pardavimas nesustabdo kasdienio nuomininko gyvenimo. Todėl apžiūrų organizavimą verta iš anksto suderinti, o ne potencialius pirkėjus siųsti į butą bet kuriuo patogiu pardavėjui metu.
Praktiškas variantas – susitarti dėl kelių apžiūroms tinkamų laiko intervalų. Taip pardavėjas gali grupuoti susidomėjusius pirkėjus, o nuomininkui nereikia nuolat prisitaikyti prie netikėtų apsilankymų.
Tvarkingas bendravimas šioje situacijoje naudingas visoms pusėms: pardavėjas gali parodyti turtą, nuomininkas žino, ko tikėtis, o potencialus pirkėjas mato realią objekto naudojimo situaciją.
Kai pirkėjo reikia greičiau
Nuomojamam būstui galima ieškoti ne tik žmogaus, kuris planuoja pats jame gyventi. Investuotojų rinkoje pasitaiko pirkėjų, kuriems nuomos santykis nėra savaiminė kliūtis.
Jeigu butas parduodamas su jame gyvenančiais nuomininkais, potencialaus pirkėjo galima ieškoti ir tarp investuotojų, kuriems tokia turto situacija yra priimtina. Pavyzdžiui, parduokbrangiau.lt superka butus ir tais atvejais, kai jų pardavimas gali būti sudėtingesnis dėl esamų nuomos santykių. Vis dėlto prieš sudarant sandorį būtina aiškiai įvertinti galiojančią nuomos sutartį ir iš jos kylančias nuomininko teises.
Būtent šiame straipsnyje projekto paminėjimas yra prasmingas kaip konkretaus rinkos dalyvio pavyzdys, o ne kaip priežastis ignoruoti nuomininko teises.
Ką reikėtų išsiaiškinti prieš skelbiant butą?
Pardavėjui pravartu turėti aiškius atsakymus į keturis klausimus:
- kokia nuomos sutarties trukmė ir teisinė padėtis;
- ar pirkėjas perims būstą su galiojančiais nuomos santykiais;
- jeigu būstas turi būti atlaisvintas, kokiu teisėtu pagrindu ir kada tai įvyks;
- kaip iki sandorio bus organizuojamos apžiūros.
Kai šie dalykai išspręsti iš anksto, galima daug tiksliau pasirinkti pirkėjų auditoriją ir išvengti pažadų, kurių vėliau neįmanoma įvykdyti.
Butas su nuomininku nėra „probleminis“ vien dėl to, kad yra išnuomotas. Tai tiesiog turtas su papildomu sutartiniu santykiu, kurį būsimas sandoris turi tinkamai įvertinti. Kartais paprasčiausias kelias yra susitarti dėl nuomos užbaigimo iki pardavimo, kitais atvejais racionaliau ieškoti pirkėjo, pasirengusio perimti turtą esamoje situacijoje.
